【劉Sir理財教室】投資物業等於財富傳承的萬能Key?

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投資

2021-10-28

5  分鐘閱讀文章

在香港,身邊總會聽到旁人說:「買了樓就是人生勝利組」、「等升值已經夠退休」等等,投資物業等同於財務自由,甚至是將財富傳承的萬能Key,好像成為了很多人的價值觀,甚麼時候儲到「第一個首期」更成為成功的指標。

香港地少人多,劉sir非常認同為自己及家人建構安樂窩的重要性,在能力範圍內,擁有一個物業作自住是值得鼓勵的。但從投資角度來說,房地產尤其是香港的住宅物業,又是否可取呢?更是不是讓大家將財富翻滾的良藥?

 

拆解樓宇價值近廿載未達「翻倍」

買樓投資,不外乎期望升值及提供穩定租金收入。如果我們從住宅物業價值說起,可以先參照中原城市領先指數CCL。指數於1997年7月設定基數為100,直至2021年9月,指數大概在190點水平徘徊。雖然,目前而言高處於歷史高位,但經歷24年時間,價值卻未能達至翻一翻的效果

更值得的留意的是,在這二十多年間,投資者亦要作好上高山,下低谷的心理準備,事關在2003年SARS肆虐時,指數亦曾低見32點水平。雖然有指在疫情和貿易戰影響下,指數未見大幅回落,但大家仍不能忽視任何導致下滑之因素,足見樓宇價值並不等同於一帆風順。

 

入場門檻不斷提升 租金回報成疑

經過歷年物業升值期後,香港大部分住宅單位價格已經超越600萬港元,首次置業的印花稅亦高達3.75%,如果投資而言,更未計潛在的「加倍辣招」,入場門檻動輒都是7位數字,如果自住的就不在話下,但如果用來投資的話,每一次的成本,絕對比坊間大部分的投資理財方式要高,當中的雜費如印花稅更進一步蠶食潛在升幅所帶來的進賬。

投資物業,當中一個「可取」之處就是租金回報,也即是俗稱「有人幫你供樓」。不過,以現水平計算租金回報,在扣除業主所負擔的管理費後,一般都在2%以下。當中,按揭所帶來的利息成本仍未計算在內。

 

資金流動性 與升值潛力同樣重要

綜觀來說,以住宅物業作長缐投資,雖然在歷史數據上,總可以達到升值效果,但這種方式作為「投資」,相對其他流動性較高的投資方式,例如股票及債券,就真的未見突出。況且,投資總涉及風險,投資房地產,亦需要兼顧地點、環境、維修及租客質素等風險。在這個角度上看,投資物業固然是一個可取方法,但卻未能說是投資成功的萬能Key

當然,在華人世界總是強調「家」的概念,所以當談到財富傳承,房地產無疑可以為下一代提供一個「有瓦遮頭」的地方。但如果要「公平地」分配自己的財產給不同的受益人,房地產在技術上就有一定難度,特別是要牽涉額外的買賣:因為物業如果不套現,根本無法做到分割的效果。

所以,換上另一個角度看,如果把房地產投資的耐性和時間,投放於富有增長潛力的儲蓄保險計劃,這類型的計劃長遠可達至每十年翻一翻的效果,用作計劃退休及傳承,也實為上算。

以上內容獲 AXA安盛投資策略主管劉智峰先生 審核。

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