香港地少人多，劉sir非常認同為自己及家人建構安樂窩的重要性，在能力範圍內，擁有一個物業作自住是值得鼓勵的。但從投資角度來說，房地產尤其是香港的住宅物業，又是否可取呢？更是不是讓大家將財富翻滾的良藥？

拆解樓宇價值近廿載未達「翻倍」

買樓投資，不外乎期望升值及提供穩定租金收入。如果我們從住宅物業價值說起，可以先參照中原城市領先指數CCL。指數於1997年7月設定基數為100，直至2021年9月，指數大概在190點水平徘徊。雖然，目前而言高處於歷史高位，但經歷24年時間，價值卻未能達至翻一翻的效果。

更值得的留意的是，在這二十多年間，投資者亦要作好上高山，下低谷的心理準備，事關在2003年SARS肆虐時，指數亦曾低見32點水平。雖然有指在疫情和貿易戰影響下，指數未見大幅回落，但大家仍不能忽視任何導致下滑之因素，足見樓宇價值並不等同於一帆風順。

入場門檻不斷提升 租金回報成疑

經過歷年物業升值期後，香港大部分住宅單位價格已經超越600萬港元，首次置業的印花稅亦高達3.75％，如果投資而言，更未計潛在的「加倍辣招」，入場門檻動輒都是7位數字，如果自住的就不在話下，但如果用來投資的話，每一次的成本，絕對比坊間大部分的投資理財方式要高，當中的雜費如印花稅更進一步蠶食潛在升幅所帶來的進賬。

投資物業，當中一個「可取」之處就是租金回報，也即是俗稱「有人幫你供樓」。不過，以現水平計算租金回報，在扣除業主所負擔的管理費後，一般都在2％以下。當中，按揭所帶來的利息成本仍未計算在內。

資金流動性 與升值潛力同樣重要

綜觀來說，以住宅物業作長缐投資，雖然在歷史數據上，總可以達到升值效果，但這種方式作為「投資」，相對其他流動性較高的投資方式，例如股票及債券，就真的未見突出。況且，投資總涉及風險，投資房地產，亦需要兼顧地點、環境、維修及租客質素等風險。在這個角度上看，投資物業固然是一個可取方法，但卻未能說是投資成功的萬能Key。

當然，在華人世界總是強調「家」的概念，所以當談到財富傳承，房地產無疑可以為下一代提供一個「有瓦遮頭」的地方。但如果要「公平地」分配自己的財產給不同的受益人，房地產在技術上就有一定難度，特別是要牽涉額外的買賣：因為物業如果不套現，根本無法做到分割的效果。

所以，換上另一個角度看，如果把房地產投資的耐性和時間，投放於富有增長潛力的儲蓄保險計劃，這類型的計劃長遠可達至每十年翻一翻的效果，用作計劃退休及傳承，也實為上算。